【自由が丘の専門家が解説】不動産投資と経営を成功させる税理士選びの秘訣を徹底解説

しかし、例えば大規模な修繕を行った際、それが修繕費（その年の経費）になるのか、あるいは資産価値を高める資本的支出（数年にわたって減価償却する資産）になるのかの判断は非常に難しく、税務調査でも指摘されやすいポイントです。自由が丘周辺の古いアパートをリノベーションする場合などは、この区別一つでその年の納税額が数百万円単位で変わることもあります。

不動産に強い税理士がいれば、法令に基づいた適切な判断を行い、リスクを抑えながら最大限の節税を提案できます。制度は変更される可能性があるため、最終的な判断は必ず最新情報を確認してください。また、個別の税務判断については、最終判断は専門家に確認してください。

不動産に精通した税理士は、物件購入時に建物と土地の価格按分（あんぶん）を適切に行うアドバイスをします。土地は減価償却できませんが、建物はできます。そのため、合理的な根拠に基づいて建物の割合を高く設定できれば、より多くの経費を計上できるのです。具体的には、以下のような項目を細かくチェックします。

• 附属設備への計上：建物本体よりも耐用年数が短い電気設備や給排水設備を分けて計上し、早期に償却を進める手法です。
• 中古物件の耐用年数計算：中古不動産の場合、簡便法を用いることで法定耐用年数よりも短い期間で償却でき、大きな節税効果が得られる場合があります。

これらの戦略を誤ると、帳簿上は黒字なのに手元に現金がない勘定あって銭足らずの状態に陥るリスクがあります。安定した不動産経営のためには、購入段階から税理士の視点を入れることが不可欠です。

不動産に強い税理士は、銀行がチェックする以下のポイントを意識して決算書を整えます。

• 自己資本比率の向上：純資産を厚く見せるための会計処理。
• 債務償還年数の短縮：利益と減価償却費の合計で、借入金を何年で返せるかを示す指標の改善。
• キャッシュフローの透明性：不動産所得以外の収入や資産状況も正確に反映させ、個人の信用力を最大化する。

目黒区内の地銀や信用金庫とのネットワークを持つ税理士であれば、どの銀行がどのような物件に対して融資姿勢が積極的かという生の情報を提供できることも大きな強みです。融資条件や金利は変更される可能性があるため、最終的な判断は必ず最新情報を確認してください。

当事務所のような地元に根ざした税理士は、近隣の相場感や開発状況を把握しています。例えば、店舗併用住宅の税務処理や、周辺の再開発に伴う土地の評価換えなど、地域特有の相談にも対応可能です。

また、空室対策としてのリフォーム投資が、将来の売却価格（出口戦略）にどう影響するかをシミュレーションすることも可能です。不動産は買って終わりではなく、出口までを見据えたトータルプランニングが成功の鍵となります。経営上の重要な決断を下す際は、最終判断は専門家に確認してください。

法人化には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

法人化すべきかどうかのシミュレーションは非常に複雑です。既存の借入金の引き継ぎや、役員報酬の適正額の設定など、不動産に強い税理士による緻密な計算が欠かせません。制度は変更される可能性があるため、最終的な判断は必ず最新情報を確認してください。

不動産専門の税理士が行う相続対策には、以下のようなものがあります。

• 小規模宅地等の特例の活用：要件を満たせば、宅地の評価額を最大80％減額できる強力な制度です。
• 生前贈与と収益の移転：収益を生む不動産を早めに次世代へ贈与し、将来の相続財産が増えるのを防ぎます。
• 不動産の組み換え：低収益な土地を売却し、相続税評価額が下がりやすい物件（タワーマンション等、ただし規制強化に注意）へ買い換える相談。

特に最近は、マンションの相続税評価に関するルール改正など、不動産に関わる税制が大きく動いています。最新の法令に基づいた対策を行わないと、思わぬ追徴課税を受けるリスクがあります。相続対策の最終判断は専門家に確認してください。